Hemos llegado a la estación húmeda, y año a año vemos noticias de inundaciones y afectaciones a propiedades y activos inmobiliarios por causa de las lluvias. Aunque no siempre puede escogerse el lugar donde vivimos y adquirimos de manera innata los riesgos, cuando venga la oportunidad de adquirir un bien inmobiliario, es necesario que tomes en cuenta una serie de factores relacionados a la vulnerabilidad de la propiedad en contra de una inundación, ya que una zona periódicamente inundable puede llevarte a tener recurrentes pérdidas materiales e incluso poner en riesgo tu vida. En esta publicación trataremos de explicar de manera sencilla como puedes protegerte de este peligro latente en nuestra zona tropical.
¿Qué es una propiedad vulnerable a inundación?
Llamamos una propiedad vulnerable a inundación a un terreno o edificio que está en riesgo de ser inundado debido a múltiples motivos, como son las lluvias, crecidas de ríos, nivel freático (agua subterránea) superficial, cauces desbordados u otras causas artificiales. La vulnerabilidad depende principalmente de la probabilidad de precipitación (cantidad de lluvia) y de las características del terreno donde se encuentra la propiedad. Como Nicaragua y Centroamérica en general es una región con precipitaciones suficientes para generar inundaciones, en esta publicación nos dedicaremos a explicar la vulnerabilidad generada por el terreno donde se encuentra la propiedad.
Identificación de zonas vulnerables
La identificación de una zona vulnerable a inundación sigue un principio muy sencillo, entre más cerca estés de un cuerpo de agua o de un lugar por donde circula agua, más vulnerable estarás a la inundación. Por lo tanto, si puedes escoger donde comprar tu propiedad, prefiere los lugares que no estén muy cerca de los cuerpos de aguas como lo son, lagos, ríos, cauces, represas y otras obras hidráulicas artificiales.
Fig. 1. Cauce en un barrio de la ciudad de Managua. En este caso, la municipalidad redujo la vulnerabilidad de la población, restringiendo el espacio útil para construcción hacia las zonas altas alrededor del cauce. (Fuente: Holcim Nicaragua)
En el caso de la protección contra inundaciones, los lugares más altos son preferibles. Pero esto último debe tomarse con precaución, ya que terrenos elevados con pendientes pronunciadas traen consigo un riesgo de deslave, lo cual en la mayoría de los casos puede ser fatal, principalmente si el terreno inclinado no es rocoso y se compone de suelos suaves que en su momento fueron retenidos por la vegetación natural; al quitar la vegetación, el suelo que una vez estuvo sujetado por las raíces, queda expuesto ante la erosión por lluvia.
Fig. 2. Edificio (casa) sobre colina, uno de los lugares más idóneos para construir en el campo.
En cualquier caso, si piensas construir en pendiente, es recomendable que consultes con un geotecnista para que realice un análisis de estabilidad del terreno y que este pueda ser considerado a futuro por un ingeniero estructural para un diseño seguro de tu edificación o bien inmobiliario.
Evita construir en grandes extensiones de terreno plano
Lo sabemos, como ingenieros estructurales y como constructores, nos gustan los terrenos planos, son lugares donde es más fácil diseñar y donde es más fácil construir. No obstante, como dueño de una edificación, puede que no sea lo que más te convenga. Propiedades con considerables extensiones de terreno plano, puede traer consigo un riesgo de inundación. Los terrenos muy planos se componen generalmente por cientos o miles de años de depósitos aluviales, lo que es una señal de que el agua no evacua fácilmente del terreno.
Fig. 3. Planicie cercana a un cuerpo de agua (río). Terreno plano y agua cercana es una combinación de alta vulnerabilidad.
En estos términos son más favorables terrenos con una topografía levemente irregular y procurar edificar en la parte más alta del terreno es lo que generalmente más conviene. Recuerda que entre más se adapte tu construcción a la forma natural del terreno, menos costos estarán asociados a la preparación del mismo previo a la construcción de tu casa o edificio.
Topografía: En este caso se refiere a la forma que tiene tu terreno. Refleja geométricamente la forma del terreno y los elementos que se encuentran en él.
La idea más sencilla también es efectiva: Pregunta a vecinos y habitantes cercanos
Si tienes dudas que tu futuro inmueble está sujeto a periódicas inundaciones, la opción de preguntar a vecinos y habitantes si se producen inundaciones suele ser bastante efectiva. Nadie tiene mejor idea de lo que ocurre año a año en un lugar que la propia gente que vive en ese lugar o vive bastante cerca.
Buenas opiniones acerca de un terreno por parte de vecinos y habitantes cercanos, representan una importante validación de que esa propiedad se encuentra en un lugar seguro frente a inundaciones. Claro está, esto no debe inhibirte de explorar en persona tu futuro inmueble y verificar por ti mismo los factores de riesgo descritos en los puntos anteriores en esta publicación.
Ya tengo el terreno y no es el más favorable en lo que han descrito. ¿Qué hago?
Lo bueno acerca de esto, es que la ingeniería tiene solución a muchísimos problemas, incluso en lo relacionado al manejo de las aguas. Lo malo, es que, en el tema de inundaciones, las soluciones suelen ser bastante costosas y difícilmente costeables para la población e incluso para las gubernaturas o municipalidades. Desde la construcción de casas con zancos, hasta la construcción de considerables obras hidráulicas; a medida que los factores de riesgos descritos arriba sean en mayor número y más severos, más costosa será la solución. Por lo que la recomendación para un inversionista o propietario no cambia, procura evitar zonas vulnerables.
Por otro lado, entre menos factores de riesgo tenga tu inmueble, más costeables serán las soluciones de ingeniería para mitigar las afectaciones causadas por las lluvias. En este caso, las desarrolladoras o urbanizadoras usualmente suelen ser un ejemplo de como se manejan este tipo de casos, previo a la selección de un terreno para construcción, realizan un estudio de vulnerabilidad del terreno para inundaciones y otros riesgos, y luego proyectan las obras de ingeniería necesarias para mitigar las amenazas, de manera que se optimice la seguridad y comodidad de los futuros ocupantes. Para hacer sus inversiones rentables y competitivas, las urbanizadoras tienen la necesidad de seleccionar un terreno que de manera natural requiera la menor cantidad posible de intervenciones de ingeniería. Las soluciones de ingeniería existen para un gran número de casos, pero depende de ti, al seleccionar el terreno, que estas soluciones sean manejables financieramente.
Recuerda – cuerpos de aguas, pendientes muy pronunciadas y grandes extensiones de terreno plano son cosas de las que debes alejarte si quieres adquirir una propiedad o terreno para la construcción de un edificio. Las lluvias son fenómenos de la naturaleza que no podemos evitar en el planeta Tierra, procura que la misma naturaleza sea tu principal protección, seleccionando una propiedad naturalmente alejada de los peligros.
